Sollten Sie ein Haus mit Bargeld kaufen? Folgendes ist zu beachten

In einem hart umkämpfter Wohnungsmarkt, ziehen potenzielle Käufer alle Register, um Gebote für neue Häuser abzuschließen – und für einige ist die gewinnende Taktik ein Barangebot. Im Februar 2022 waren demnach 25 Prozent der Wohnungsangebote bargeldlos Daten von der National Association of Realtors, und im Jahr 2021 waren Barangebote mehr als viermal so wahrscheinlich, einen Bieterkrieg zu gewinnen.

Bei diesen Chancen ist es keine Überraschung, dass potenzielle Eigenheimkäufer sich alle Mühe gegeben haben, diese Angebote zu machen. "Unser vierteljährlicher Bericht zeigt, dass 57 Prozent der Makler gesehen haben, wie Käufer ihre eigenen Renten- oder Wertpapierfonds einsetzen, um bar für ein Haus zu bezahlen", sagt Laura Tonelli, Expertin für Wohntrends bei ZuhauseLicht, ein in San Francisco ansässiges Immobilienvermittlungsunternehmen. Darüber hinaus sagt sie, dass 49 Prozent der befragten Immobilienmakler gesehen haben, wie Käufer ein Eigenheimdarlehen oder ein Eigenheim aufgenommen haben Eigenkapital-Kreditlinie für diesen Zweck, und 38 Prozent der Makler haben gesehen, dass Käufer kurzfristige Kredite von Freunden oder Bekannten bekommen haben Familie.

Sie haben also möglicherweise genug Geld, um den Kauf eines Hauses mit Bargeld in Betracht zu ziehen. Aber ist das eine kluge Entscheidung?

„Ein Haus bar zu bezahlen, anstatt es ganz oder teilweise zu finanzieren, ist eine große Entscheidung und sollte wirklich mit Hilfe eines Buchhalters und/oder eines Finanzberaters getroffen werden“, rät er Bill Golden, Makler und Associate Broker bei RE/MAX Around Atlanta. „Sowohl für die aktuelle Situation als auch als langfristige Investition müssen steuerliche Konsequenzen berücksichtigt werden – und jede Situation ist anders.“

Im Folgenden erfahren Sie alle Faktoren, die Sie abwägen sollten, wenn Sie erwägen, ein Haus bar zu bezahlen.

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Wenn es Ihr Ziel ist, Geld bei den Gesamtkosten des Eigenheims zu sparen, ist die Barzahlung definitiv von Vorteil. „Wenn Sie ein Haus bar kaufen können, geben Sie weniger aus, um denselben Vermögenswert zu kaufen“, sagt er Ryan Serhant, Gründer und CEO von SERHANT. „Wenn Sie eine Hypothek abbezahlt haben, kostet Sie das Haus aufgrund der Zinsen mehr als den ursprünglichen Kaufpreis.“

Serhants Ansicht wird von geteilt Brielle Mabrey, in Washington, D.C. ansässiger persönlicher Finanzcoach und Gründer der Firma Wisdom Then Wealth für finanzielle Unterstützung. "Zwei Wörter sind eine wichtige Motivation, ein Haus mit Bargeld zu kaufen, wenn Sie dies tun können: Amortisationsplan." Dies bezieht sich auf die Höhe des Kapitals und der Zinsen, die Sie während der Laufzeit des Darlehens zahlen werden.

„Zum Beispiel zahlen Sie für eine Hypothek in Höhe von 240.000 US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 3,5 Prozent und 360 monatlichen Zahlungen 147.974 US-Dollar an Zinsen nach einem Standardzahlungsplan“, erklärt sie. „Die gezahlte Gesamtsumme beträgt 387.974 US-Dollar, wobei Sie 61,7 Prozent Ihres Darlehensbetrags an Zinsen zahlen.“

Auf der anderen Seite sind die Zinssätze (obwohl sie steigen) immer noch ziemlich niedrig. "Hypotheken für Eigenheime sind in der Regel eine der günstigsten Möglichkeiten für Privatpersonen, auf Finanzkapital zuzugreifen", sagt Aaron Dorn, Vorsitzender, Präsident und CEO von Studiobank in Nashville, Tennessee. "Viele Hypothekenzinsen sind tatsächlich niedriger als die nationalen Inflationsraten, was den langfristigen Wert einer Hypothek weiter erhöhen kann."

Obwohl Serhant zugibt, dass Barzahlung bedeutet, dass Sie weniger Geld ausgeben, empfiehlt er diese Option nicht ausschließlich. „Ich bin auch ein großer Befürworter von Hypotheken, gerade wenn die Zinsen noch niedrig sind, weil man wachsen kann Ihr Geld schneller, indem Sie die Anlageklassen diversifizieren, anstatt alles in einer Immobilie zu binden", sagt er sagt. Natürlich, fügt er hinzu, müssen Sie den Ansatz bewerten, der für Sie und Ihre finanzielle Situation am besten geeignet ist.

Barzahlung kann Sie auch zum beliebtesten Bieter machen. „In einem hart umkämpften Käufermarkt, wie wir ihn jetzt erleben, verschafft Ihnen ein Barangebot wahrscheinlich einen Vorteil gegenüber vielen anderen Käufern, die dazu nicht in der Lage sind“, sagt Golden. „Ein Verkäufer wird eher ein Barangebot annehmen als eines mit Finanzierungskontingent, weil es eher eine ‚sichere Sache‘ ist, und Es ist nicht erforderlich, dass Sie eine Bewertung der Immobilie einholen, was eine Sache weniger ist, um die sich ein Verkäufer mit Bargeld kümmern muss Angebot." 

Und das kann besonders wichtig sein, wenn es mehrere Angebote für das Haus gibt und alle anderen den Kauf finanzieren. „Ich habe kürzlich einen Käufer in einem elfseitigen Bieterkrieg vertreten, und unser Angebot hat zum Teil gewonnen, weil der Käufer bereit war, alles in bar zu bezahlen“, sagt er Rachel Ostow Lustbader, Makler bei Coldwell Banker Warburg in New York City.

Neben der Einsparung der Lebenszeitkosten einer Hypothek kann die Barzahlung für ein Haus auch auf andere Weise Geld sparen. „Außerdem fallen beim Kauf einer Immobilie mit Finanzierung wesentlich mehr Abschlusskosten an als bei einer Barzahlung, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen“, sagt Golden. „Stellen Sie sicher, dass Sie sich von Ihrem Immobilienmakler und/oder Hypothekenfachmann beraten lassen, wie hoch diese Kosten sind und wie viel Sie durch Barzahlung sparen würden.“

Auch Barangebote können beim Abschluss zeitsparend sein. "Der Kauf eines Eigenheims mit Bargeld ist viel einfacher als die Verwendung einer Hypothek", sagt Tyler Forte, CEO von Frisch gebaut, ein auf Innenrenovierung spezialisiertes Generalunternehmen. „Zum einen müssen Sie sich nicht mit einem Kreditgeber oder seinem Team von Underwritern auseinandersetzen.“ Und er sagt, Sie müssen kein Gutachten einholen, was sowohl Zeit als auch Geld spart. „Der Abschlussprozess, der normalerweise etwa 30 Tage dauert, wenn Sie einen Hauskauf mit einer Hypothek finanzieren, kann jetzt auf nur 10 Tage verkürzt werden.“

In einigen Szenarien bietet ein Barangebot möglicherweise nicht den Vorteil, den Sie sich vorstellen. "In einem normalen Markt können Barkäufer Rabatte aushandeln, die Hypothekenkäufer nicht erhalten können", erklärt John Walkup, Mitbegründer von UrbanDigs, ein Immobilienanalyseunternehmen. Verkäufer würden diese Rabatte gewähren, weil Barangebote nicht so riskant und zeitaufwändig sind.

„Bei einer Angebotsverknappung auf einem Markt kann sich der Skonto jedoch tatsächlich in eine Prämie verwandeln, da der Cash-Käufer preislich mit Hypothekenkäufern und pünktlich mit Verkäufern konkurrieren muss", sagt Walkup. Mit anderen Worten, wenn Hypothekenkäufer bieten und Verkäufer erkennen, dass sie bereit sind, alles zu tun, was nötig ist, erklärt er, dass dies einen unerwünschten Effekt haben kann. „Verkäufer, die die Konkurrenz spüren, haben nicht den Wunsch, ein rabattiertes Geschäft abzuschließen, wenn die Preise von morgen höher sein werden als die von heute“, sagt Walkup.

„Obwohl ich nicht denke, dass die Steuerpolitik allein ein guter Grund ist, eine wichtige finanzielle Entscheidung zu treffen, werden Sie die Hypothekenzinspause verlieren auf Ihre Einkommenssteuern [wenn Sie bar bezahlen]", warnt Sonja Breeding, zertifizierte Finanzplanerin und Vizepräsidentin für Anlageberatung bei Neu ausbalancieren, ein Zentrum für Finanzplanungsdienste. „Da die Zinszahlungen früher in der Laufzeit des Darlehens höher sind, ist diese Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen größer, wenn Sie jünger sind; es ist dir jetzt mehr wert als später."

Es lohnt sich also, mit einem Finanzberater über Ihre Möglichkeiten zu sprechen. „Während eine scheinbar unbedeutende Berechnung im Kontext eines gut konstruierten Finanzplans niedrigere Steuern später eine echte Wirkung haben könnte“, sagt Breeding. „Zum Beispiel könnte eine wiederkehrende Steuervergünstigung zu Beginn Ihres Lebens Ihre Fähigkeit verbessern, in einem 401 (k) zu sparen, und dazu beitragen, im Laufe Ihrer Karriere Vermögen aufzubauen.“

Dorn stimmt zu und fügt hinzu, dass steuerlich absetzbare Hypothekenzinsen enorme Auswirkungen haben können. „Für viele bedeutet dies, dass die jährlichen Nettoauswirkungen ihrer Wohngeldzahlungen effektiv sind weniger als die Kosten ihrer Zinsen allein", sagt er. „Während Ihr Zinssatz beispielsweise vier Prozent betragen kann, sind die Nettokosten möglicherweise nicht so hoch.“

Das Thema Vermögensaufbau führt uns zu den Opportunitätskosten. Laut Jeff Gravelle, Co-Leiter der Produktion bei der Hypothekengesellschaft Newrez, können Sie Geld sparen, indem Sie keine Hypothekenzahlungen haben oder Zinsen zahlen müssen. „Aber Sie opfern auch die Liquidität Ihres Vermögens“, sagt er. „Indem Sie all Ihre Ersparnisse in ein Eigenheim stecken, haben Sie weniger Geld zum Investieren und könnten daher eine Rendite verpassen, die viel größer ist als das, was Sie an Zinsen gespart haben.“

Und deshalb sagt Dorn, dass jedes Gespräch, in dem die Vorzüge einer Barzahlung oder einer Hypothek bewertet werden, Opportunitätskosten beinhalten sollte. „Es gibt mehrere Gründe, warum sich Menschen mit Bargeld immer noch dafür entscheiden, ihre Häuser zu finanzieren, und viele Menschen – darunter Millionäre und Milliardäre – entscheiden sich aus finanziellen Gründen für Hypotheken“, sagt er.

Bedenken Sie diese Tatsache: Historisch gesehen liegt die durchschnittliche Aktienmarktrendite bei etwa 10 Prozent, „was heute viel höher ist als die Hypothekenzinsen“, heißt es Kimberley Jay, Makler bei Compass in New York City. "Du könntest mit deinem Geld Geld verdienen, anstatt es bei dir zu Hause einzuschließen."

Aber noch einmal, wie alle unsere Experten empfohlen haben, rät Mabrey, mit einem Finanzberater zu sprechen. „Sie müssten die Zahlen ermitteln, um sicherzustellen, dass Ihre Renditen Ihre Zinsen deutlich übersteigen an die Bank zahlen würde, und die Erträge, die Sie erhalten würden, wenn diese Hypothekenzinsen stattdessen investiert würden", sagte sie sagt. „Es gibt auch den psychologischen Vorteil, in einem bezahlten Haus die Beine hochlegen zu können und zuzusehen, wie Ihr Anlageportfolio mit Mitteln wächst, die sonst vielleicht die Taschen einer Bank gefüttert hätten.“

Der Besitz Ihres Eigenheims kann Ihnen Seelenfrieden verschaffen. Laut Jay müssen Sie sich nie Sorgen machen, dass Sie zukünftige Hypothekenzahlungen nicht leisten können. „Aber es ist vielleicht nicht die beste finanzielle Entscheidung, weil Sie nicht Ihr ganzes Geld in Ihrer eigenen haben wollen Haus", sagt sie und erklärt, dass Sie genug Geld zur Verfügung haben müssen, um sowohl die normalen Ausgaben als auch die Kosten zu decken Notfälle. „Wenn Sie denken, dass Sie bei Bedarf immer ein Eigenheimdarlehen aufnehmen können, bedenken Sie, dass Ihre Kreditwürdigkeit sinken könnte oder dass Sie Ihre Einkommensquelle verlieren könnten“, sagt sie.

Wenn Ihr Motiv, bar für ein Haus zu bezahlen, darauf basiert, wettbewerbsfähig zu sein, kann es zu einem Kompromiss kommen. „Was ich in letzter Zeit häufiger gesehen habe, aufgrund des wieder einmal umkämpften Käufermarktes, ist, die Immobilie bar zu bezahlen und dann umzukehren und eine zu bekommen Hypothek machen Sie es später, wenn das für Sie sinnvoller ist", sagt Golden. Dies wird als verzögerte Finanzierung bezeichnet.

Er warnt jedoch davor, dass eine spätere Finanzierung zu einem höheren Satz erfolgen könnte. Es ist eine Strategie, die Christoph Totaro, ein Agent bei Coldwell Banker Warburg, hat das ebenfalls beobachtet. „Der Immobilienmarkt ist so wettbewerbsintensiv, dass Sie, wenn Sie einen Vorteil wollen, dort mit Bargeld kaufen können sind keine Verzögerungen bei der Finanzierung für einen Verkäufer zu berücksichtigen – und Sie sind jetzt ein wettbewerbsfähigerer Käufer", er sagt. „Viele Barkäufer nehmen nach Abschluss eine Hypothek auf, weil die Kreditkosten niedrig sind und sie glauben, dass sie ihr Geld besser nutzen können, indem sie es investieren.“

Wie bei vielen wichtigen finanziellen Entscheidungen gibt es Vor- und Nachteile beim Kauf eines Hauses mit Bargeld. Bevor Sie also ein Gebot abgeben, ist es wichtig, alle oben genannten Faktoren zu berücksichtigen und sicherzustellen, dass Ihre kurzfristigen Motive und langfristigen Ziele übereinstimmen.