Was sind variabel verzinsliche Hypotheken?

Beim Erhalten eines Wohnungsbaudarlehen, gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Der Zinssatz ist der wichtigste unter ihnen. Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) werden auch als variabel verzinsliche oder variabel verzinsliche Hypotheken bezeichnet, da sich der Zinssatz während der Laufzeit des Hypothekendarlehens ändert.

ARMs beginnen in der Regel mit einem niedrigen festen Zinssatz für 3 bis 10 Jahre. Diese Zeit ermöglicht es Kreditnehmern, in den ersten Jahren ein zusätzliches Polster für Reparaturen oder Einsparungen zu haben. Danach passt sich der Satz regelmäßig an die Marktbedingungen an. Die Zahlungen werden jedoch sehr selten gekürzt. Wenn sich also ein ARM anpasst, steigt er normalerweise an. Aber jede Kreditlaufzeit ist anders, daher werden Zinssätze und monatliche Zahlungen vom Kreditgeber individuell angepasst.

Aufgrund der günstigen Einführungszinsen kann dieser Kredit eine attraktive Option sein. Da die Leute die Einkommenssteigerungen und Boni erwarten, die sie während der Einführungsphase haben könnten, glauben einige Hausbesitzer, dass sie später in der Lage sein werden, höhere monatliche Zahlungen zu leisten. Aber das ist natürlich nicht immer der Fall.

Einige Leute bevorzugen ARMs auch, weil der niedrigere Zinssatz im Voraus vorteilhaft ist, wenn sie nicht erwarten, das Haus lange zu behalten. Ob es sich um ein Mietobjekt oder ein Fix-and-Flip-Objekt handelt, ARMs können für Anleger günstig sein, die planen, das Objekt zu verkaufen, bevor sich der Zinssatz anpasst.

Ob Sie sie lieben oder hassen, ARMs sind hier, um zu bleiben, weil sie nützlich sind. Aber warum sind sie jetzt wieder in den Nachrichten und woher wissen Sie, ob sie eine gute Option für Sie sind? Wir haben Andy Taylor, General Manager von angezapft Kredit-Karma-Haus, und Boyd Rudy, Immobilienexperte bei Wohnungen Michigan, für einige Antworten.

Aktuelle Daten aus der Verband der Hypothekenbanken weist darauf hin, dass ARMs derzeit fast 10 % der Hypothekenanträge in den Vereinigten Staaten ausmachen, verglichen mit nur 3 % zu Beginn des Jahres.

Steigende Hypothekenzinsen u rekordhohe Eigenheimpreise haben diese Kredite attraktiver gemacht. „Angesichts steigender Zinsen erleben wir, dass zinsvariable Hypotheken wieder an Popularität gewinnen“, sagt Taylor. „Eigenheimkäufer suchen nach Möglichkeiten, ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu senken, und ARMs ermöglichen es ihnen, dies zu tun.“

Erstkäufer von Eigenheimen, die in einen wettbewerbsintensiven Wohnungsmarkt einbrechen, knacken sehr knappe Zahlen. Auch Käufer, die vorhaben, ihr bestehendes Haus zu verkaufen, nachdem sie ein weiteres gekauft haben, könnten es für das Beste halten, die Ausgaben in den ersten Jahren niedrig zu halten, da sie zwei Hypotheken gleichzeitig haben.

„Ein Grund, warum ARMs an Popularität gewinnen, ist der aktuelle Immobilienmarkt … Da die Immobilienpreise in vielen Märkten steigen, könnten Käufer Druck zum Kauf verspüren, bevor die Preise außer Reichweite geraten", erklärt Rudy. "Ein ARM kann Seelenfrieden bieten, indem es in den ersten Jahren eine niedrigere monatliche Zahlung bietet, wodurch es einfacher wird, sich ein teureres Haus zu leisten."

2008 bekam ARMs einen schlechten Ruf. Diese Hypothekenkrise stand im Zusammenhang mit risikoreichen Krediten, was bedeutet, dass die Kreditgeber wussten, dass die von ihnen angebotenen Kreditkonditionen wahrscheinlich die finanziellen Mittel der Kreditnehmer übersteigen würden. Während dieser Zeit erlaubten ARMs dem Kreditnehmer, jahrelang nur Zinsen (und manchmal sogar weniger) zu zahlen. Dies führte bei der Kursanpassung zu einer abrupten Verschiebung. Der Schock der doppelten Zahlungen führte dazu, dass viele Hausbesitzer mit ihren Krediten in Verzug gerieten und ihre Häuser verloren. Warum also sollte heute jemand einen ARM wollen?

„ARM-Darlehen sind heute ein ganz anderes Tier als damals im Jahr 2008“, sagt Taylor. „Zunächst einmal steigen viele Kredite jetzt mit der Cap-Rate und werden nicht unkontrolliert von einer unrealistischen Teaser-Rate in die Höhe schnellen.“ Jetzt haben ARMs mehrere Arten von Obergrenzen, Begrenzung der Erhöhung des Zinssatzes und der Höhe der monatlichen Zahlung – und die Kreditgeber geben sie nicht nur aus.

„Arme sind heutzutage auch schwieriger zu bekommen“, sagt Taylor. Hypothekengesellschaften führen bessere Risikobewertungen eines Kreditnehmers durch und verlangen viel mehr Dokumentation als noch im Jahr 2008 üblich. Dies bedeutet, dass sowohl Sie als auch der Kreditgeber Anpassungen einplanen und feststellen können, ob Ihr vorhandenes Einkommen die langfristigen Verschiebungen wirklich auffangen kann.

„Es gibt zwei Grundtypen von Hypothekenzinsen: fest und variabel“, erklärt Taylor. „Anpassbare Zinsen sind im Allgemeinen mit einem höheren Risiko verbunden, da sie anfangs niedrig sind und sich im Laufe eines Darlehens ‚anpassen‘, sodass Ihre Hypothekenzahlungen schwanken können. Andererseits bleiben die festen Zinssätze gleich und die Hypothekenzahlungen ändern sich über die gesamte Lebensdauer nicht des Darlehens." Wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben, ist also entscheidend für die Entscheidung, ob ein ARM am besten geeignet ist Sie.

Er fügt hinzu, dass ARMs eine erschwinglichere Möglichkeit sein können, in den Markt einzusteigen, insbesondere wenn Sie nicht vorhaben, Ihr gesamtes Erwachsenenleben in einem Heim zu verbringen. Angesichts steigender Zinssätze, so Taylor, seien Hypotheken mit variablem Zinssatz attraktiv, weil „Eigenheimkäufer nach Wegen suchen, ihre monatlichen Zinsen zu senken Hypothekenzahlungen, und ARMs ermöglichen ihnen dies, da sie im Vergleich zu einer traditionelleren 30-jährigen Festzinsanleihe tendenziell einen niedrigeren Anfangszinssatz bieten Hypothek." 

Rudy sagt, dass Ihre aktuelle finanzielle Situation auch ein wesentlicher Faktor ist. Wenn Ihr Einkommen stabil ist und Sie während der Laufzeit des Darlehens keine großen Veränderungen erwarten, bietet ein Festdarlehen möglicherweise eine Parität. Aber wenn Sie ein Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter oder neu auf dem Arbeitsmarkt sind, dann können Sie getrost davon ausgehen, dass das Einkommen später erheblich steigen wird. In diesem Fall hat ein ARM einen Wert.

Taylor schlägt Kreditgeber und Online-Marktplätze vor, um Zinssätze und Laufzeitoptionen zu vergleichen. „Das Einholen mehrerer Angebote kann Ihnen Verhandlungsmacht verleihen und Ihnen helfen, Ihre Optionen zu verstehen“, sagt er.