So brechen Sie einen Mietvertrag

Nehmen wir an, Sie haben Ihren Traumjob im ganzen Land bekommen, aber Ihr Mietvertrag endet erst nach sechs Monaten. Oder nach wochenlangem Hin und Her mit Ihrem Vermieter ist Ihre Wohnung nach einem Hochwasser immer noch schimmelig. Vielleicht tanzt der Nachbar oben gern um Mitternacht. Was auch immer der Grund sein mag, Sie möchten Ihren Mietvertrag auflösen.

Jerry Leazer, ein lizenzierter Immobilienmakler in New York City, sagt, wenn es um die Auflösung eines Mietvertrags geht, werden Sie eines lernen schnell: "Nicht alle Vermieter sind gleich, und es gibt kein typisches Szenario." Situation.

Lesen Sie Ihren Vertrag und suchen Sie nach der entsprechenden Sprache.

Der erste Schritt, den Sie in Betracht ziehen sollten, wenn Sie eine Mietunterbrechung in Betracht ziehen, ist das Lesen Ihres Mietvertrags.

Vielleicht sind Sie die seltene Rasse, die Verträge liest, bevor sie unterschreiben. In diesem Fall verstehen Sie die Begriffe bereits. Wenn Sie dies nicht tun, ziehen Sie den Vertrag heraus und suchen Sie nach einer Klausel zum vorzeitigen Auszug.

Michelle Clardie, eine professionelle Immobilienmanagerin mit Vermietungen in Südkalifornien, sagt, Ihr Mietvertrag könnte sich auszahlen Diese Begriffe verwenden Ausdrücke wie "Mietpause", "vorzeitige Kündigung", "Vertragsbruch" oder "nicht in der Lage, die zu erfüllen." Begriffe. "

Bereiten Sie sich auf die Zahlung der Geldbußen vor.

Sie haben immer die Möglichkeit, einen Mietvertrag zu kündigen, müssen aber wahrscheinlich auch bezahlen. "Wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen, sind Sie derjenige, der gegen den Vertrag verstößt", sagt Clardie. „In den meisten Fällen sind Vermieter bereit, zu einem gewissen Grad mit Ihnen zusammenzuarbeiten, weil sie nicht wirklich wollen eine freie Einheit, aber Sie können nicht erwarten, dass der Vermieter Ihnen erlaubt, Ihren Mietvertrag ohne zu brechen Folge."

Bereiten Sie sich stattdessen darauf vor, hohe Bußgelder zu zahlen. Laut Clardie verlangen viele Bundesstaaten, einschließlich Kalifornien, eine Miete von zwei Monaten als Pachtpauschale. Einige Vermieter behalten auch Ihre Kaution als Teil dieser Bedingungen.

Haben Sie einen guten Grund.

Natürlich gibt es einige Situationen, in denen Sie Ihren Mietvertrag ungeschoren abbrechen können. Laut Holly McQueen, Vizepräsidentin von GMH Capital Partners, können aktive Militärangehörige einen Pachtvertrag gemäß dem Civil Relief Act für Servicemitglieder vorzeitig kündigen.

Laut McQueen können Sie einen Mietvertrag auch kündigen, wenn Sie ein Senior sind und in eine Altenpflegeeinrichtung ziehen. Andernfalls haben Sie wahrscheinlich einen guten Grund zum Verlassen des Hauses, wenn ein Vermieter den Mietvertrag durch die Begehung von Gesundheits- und Sicherheitsverstößen verletzt hat. Gleiches gilt für erhebliche Sachschäden durch Naturkatastrophen.

"In vielen Staaten können Opfer häuslicher Gewalt ihre Mietverträge ohne Strafe kündigen", fügt McQueen hinzu. Leazer sagt auch, dass Sie in einigen Bundesstaaten Grund haben, Ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn Ihr Vermieter Sie belästigt oder Ihre Privatsphäre verletzt. "Obwohl NYC in den oben genannten Situationen Mietpausen zulässt, ist dies möglicherweise nicht so einfach wie ein Anruf beim Vermieter", sagt er.

VERBUNDEN:Ja, Sie brauchen eine Mieterversicherung, auch wenn Ihr Platz klein und günstig ist

Sammeln Sie alle Papiere.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie einen guten Grund haben, Ihren Mietvertrag zu kündigen, ohne Gebühren zu zahlen, müssen Sie als Nächstes Ihre Unterlagen vorbereiten.

„Sammeln Sie alle Unterlagen, die den Grund für die Aufhebung des Mietvertrags angeben, z. finanzielle Schwierigkeiten aufgrund von Scheidung, Arztrechnungen oder gerichtlicher Anordnung zur Verfolgung / Einschränkung der Anordnung / häuslicher Gewalt “, sagt Candice Williams, eine Maklerin bei RE / MAX Space Center.

Überlegen Sie, ob Sie Ihren Raum untervermieten möchten.

Wenn Sie keinen Grund haben, Ihren Mietvertrag gebührenfrei zu kündigen, aber keine Geldbußen zahlen möchten, kann eine Untervermietung eine Option sein. Laut Clardie variieren die Gesetze für Untervermietungen je nach Bundesstaat. Wenn dies jedoch zulässig ist, ist der ursprüngliche Mieter letztendlich für den Zustand der Immobilie verantwortlich. „Wenn Ihre Untervermieter die Wohnung nicht bezahlen oder nicht entsorgen, kann der Vermieter Ihnen trotzdem Schadenersatz leisten, da Sie noch rechtlich haftbar sind“, sagt sie.

Der Erfolg dieser Option hängt wirklich davon ab, ob Sie einen hochwertigen Newsletter finden, dem Sie vertrauen. Einige Vermieter kommen auch auf die Idee, Sie vom Haken zu lassen, wenn Sie einen neuen Mieter vorstellen, der sich bereit erklärt, einen neuen, vollständigen Mietvertrag abzuschließen.

"Der Ersatzmieter würde den Bewerbungsprozess wie jeder andere Interessent abschließen", sagt McQueen. "Wenn sie vom Vermieter genehmigt werden, wird der Mieter an dem Tag freigelassen, an dem der neue Mietvertrag beginnt."

Es gibt auch eine komplizierte, aber bekannte Mitbewohnershuffle, die Sie durchführen können. Clardie sagt, dies beinhaltet das Hinzufügen eines neuen Mitbewohners zu Ihrem Mietvertrag und das eventuelle Verlassen der Wohnung. Sie müssen einen Nachtrag unterzeichnen, um den neuen Mitbewohner aufzunehmen und sich nach kurzer Zeit aus dem Mietvertrag zu entfernen.

"Stellen Sie einfach sicher, dass sich die neuen Mieter selbst für den Mietvertrag qualifizieren und dass sie bereit sind, Sie vom Mietvertrag zu befreien, indem Sie diesen endgültigen Nachtrag unterzeichnen", sagt Clardie.

Nutzen Sie die Verhandlungsmacht.

Wenn Sie keinen guten Grund zum Verlassen haben und keinen Newsletter finden, verzweifeln Sie nicht. "Wenn alles andere fehlschlägt, wenden Sie sich an den guten Willen des Vermieters", sagt McQueen. "Versuchen Sie, so früh wie möglich Bescheid zu geben und die Wohnung von oben bis unten zu reinigen."

Mcqueen schlägt außerdem vor, mit dem Vermieter einen Rückzahlungsplan auszuarbeiten, falls Sie die Pausengebühr nicht auf einmal bezahlen können. "Die meisten Vermieter würden den überfälligen Betrag lieber im Laufe der Zeit einziehen, als 20 oder 30 Prozent an ein Inkassobüro geben zu müssen", sagt sie.

Angenommen, Sie verlassen Ihre Wohnung, weil Sie ein neues Zuhause kaufen, aber Ihr Vermieter ist für Ihren Charme nicht empfänglich. Clardie sagt, Sie können Ihren Makler bitten, die Pachtpausengebühr für Sie zu bezahlen. Und eine gute Nachricht: Leazer sagt, es schadet nie, eine legitime Schluchzergeschichte zu haben, die die bessere Natur Ihres Vermieters ansprechen könnte. Das schließt den Verlust des Arbeitsplatzes oder eine schwere Krankheit ein.

VERBUNDEN:Das Bewegen ist stressig, aber dieses einfache Geheimnis kann es zu einer glücklichen Erfahrung machen

Staatsgesetze auffrischen.

Recherchieren Sie auf einer Website wie der American Apartment Owners Association über die Gesetze des Bundesstaates hat eine interaktive Karte mit detaillierten Angaben zu den Gesetzen der staatlichen Vermieter, und bereiten Sie Ihre Unterlagen und Diskussionspunkte vor.

"Die meiste Zeit ist ein ehrliches, aber freundliches Gespräch mit dem Vermieter alles, was Sie brauchen", sagt Clardie. Aber wenn alles andere fehlschlägt ...

Wissen Sie, wann Sie einen Anwalt hinzuziehen müssen.

Ihr letzter Ausweg sollte darin bestehen, sich an einen Anwalt zu wenden, und zwar nur in Fällen, in denen Ihr Vermieter fahrlässig handelt. "Überlegen Sie, ob Sie einen Anwalt beauftragen sollten, falls Ihr Vermieter gegen die staatlichen Wohngesetze verstößt und sich dennoch weigert, Ihren Mietvertrag ohne Vertragsstrafe zu kündigen", sagt Williams. "Dokumentieren Sie alles - Datum, Uhrzeit, wer, was, wann und wo der Vermieter gegen die Gesetze oder den Mietvertrag verstoßen hat."

Bereite dich auf das nächste Mal vor.

Wenn Sie das nächste Mal einen Mietvertrag unterzeichnen, bereiten Sie sich auf die Möglichkeit einer vorzeitigen Unterbrechung vor. Wenn Sie aktiv auf Jobsuche sind und Ihren Mietvertrag verlängern möchten, schlägt Clardie vor, eine Option von Monat zu Monat in Betracht zu ziehen. Oder sehen Sie nach, ob es einen kürzeren Mietvertrag gibt - drei oder sechs Monate - mit einer Prämie, wenn Sie wissen, dass Sie kurz vor der Schließung eines Hauses stehen.

Lesen Sie zum Schluss immer Ihren Mietvertrag und stellen Sie Fragen. Wenn es eine Sprache oder Geldstrafen gibt, mit denen Sie nicht einverstanden sind (oder die Sie nicht verstehen), suchen Sie einen anderen Ort.

VERBUNDEN: 9 Make-or-Break-Fragen, die Sie vor der Anmietung Ihres ersten Apartments stellen sollten