Was Sie über Hypotheken wissen sollten: Wie viel Hypothek Sie sich leisten können, Hypothekenversicherung und mehr
Wenn Sie nicht irgendwo einen geheimen Geldvorrat haben - genug, um ein paar hunderttausend Dollar für Ihr Traumhaus auszugeben -, müssen Sie sich Geld ausleihen, um ein Haus zu kaufen. Die Höhe der Hypothek, für die Sie sich qualifizieren können, bestimmt dann, welche Immobilien in Ihre Preisspanne fallen. Bevor Sie sich ernsthaft mit Häusern befassen, müssen Sie herausfinden, wie viel Hypothek - und damit auch wie viel Haus - Sie sich leisten können.
"Ihr Einkommen bestimmt die Kapazität Ihres Darlehens", sagt Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, ein Vermögensverwaltungsberater bei Northwestern Mutual.
Wenn Sie versuchen, sich für ein Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie einen Einkommensnachweis vorlegen. Kreditgeber überprüfen auch Ihre Kreditauskünfte, um festzustellen, welche anderen Formen der Verschuldung - Studentendarlehen, Privatdarlehen, Autokredite usw. - Sie haben. Sie verwenden diese Informationen, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu berechnen: den Geldbetrag, den Sie im Verhältnis zu Ihrem Einkommen schulden. Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Ihrer vorgeschlagenen Hypothekenzahlungen, unter Berücksichtigung Ihres Einkommens erschwinglich sind.
„Die meisten Kredite erfordern ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43 Prozent“, sagt er Michele Hammond, ein Home Lending Advisor bei Chase Private Client. „Wenn ein Kunde beispielsweise 120.000 USD pro Jahr verdient, entspricht dies einem Bruttoeinkommen von 10.000 USD pro Monat. Daher kann ein Kunde mit diesem Szenario in der Regel bis zu 4.300 USD pro Monat für alle in der Kreditauskunft aufgeführten Ausgaben ausgeben - nicht nur für Wohnraum. “
Mit anderen Worten, Ihr Einkommen muss hoch genug sein, damit Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen zusätzlich zu anderen Darlehenszahlungen problemlos leisten können. Um zu berechnen, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, teilen Sie Ihr Jahresgehalt oder Ihr Haushaltseinkommen durch 12. Multiplizieren Sie diese Zahl mit 0,43. Wenn Sie andere Schulden haben, ziehen Sie diese monatlichen Zahlungen von der Zahl ab. Diese endgültige Summe ist die größte monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können. Für eine detailliertere Aufschlüsselung, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, gibt es eine Reihe kostenloser Online-Hypothekenrechner. NerdWallet hat eine tolle.
Es ist jedoch keine gute Idee, den größtmöglichen Kredit zu beantragen. "Eine gute Faustregel ist, sich zu fragen:" Wie viel soll ich ausleihen? "Anstelle von" Wie viel kann ich ausleihen? ", Sagt Kathy Cummings, SVP für Wohneigentumslösungen und bezahlbare Wohnprogramme bei Bank of America. "Dieser Ansatz konzentriert sich auf den Betrag, der bequem zu Ihrem Budget passt."
Laut Hammond gibt es mehrere andere Faktoren, die die Kreditwürdigkeit und die Anzahlungsgröße bestimmen können Wie viel Hypothek Sie sich leisten können, aber das Einkommen ist ein nützlicher Ausgangspunkt, da die Möglichkeit zur Rückzahlung des Kredits besteht Schlüssel.
Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Hypothekenoptionen jedoch nicht nur auf diese monatliche Zahlung. Potenzielle Käufer müssen verstehen, dass die monatliche Zahlung nicht das ganze Bild zeigt, sagt Nancy DeRusso, SVP und Leiterin des Coachings bei Ayco, Ein Unternehmen von Goldman Sachs, das von Unternehmen gesponserte Finanzberatungsprogramme anbietet
Laut DeRusso konzentrieren sich die Leute in der Regel auf diese monatliche Zahlungsgröße, aber es steckt noch mehr dahinter, einschließlich Abschlusskosten, Beurteilungs- und Hausinspektionsgebühren, Nebenkosten, Reparaturen und mehr. Einige dieser Kosten werden im Voraus bezahlt und zum Zeitpunkt des Kaufs bezahlt, andere erhöhen die monatlichen Kosten für den Besitz Ihres Hauses. Um einen Eindruck von diesen Kosten zu bekommen, empfiehlt DeRusso, mit Ihrem Kreditgeber oder Makler im Voraus darüber zu sprechen Kosten und, sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, mit dem aktuellen Hausbesitzer über monatliche oder jährliche Ausgaben sie konfrontiert.
Zusätzlich zur Prüfung Ihres Einkommens prüfen die Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Kreditauskünfte. Höhere Kredit-Scores machen Kreditnehmer für Kreditgeber attraktiver und können Ihnen helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Die Kreditgeber werden jedoch ihre Erwartungen an die Kreditwürdigkeit an das wirtschaftliche Umfeld anpassen, Williams sagt. Wenn die Zeiten schwierig sind und viele Menschen nicht in der Lage sind, Zahlungen zu leisten, verschärfen die Kreditgeber möglicherweise ihre Beschränkungen und sind weniger bereit, Geld an Personen mit niedrigeren Punktzahlen zu leihen. Sie können Personen mit niedrigeren Kredit-Scores freier genehmigen, wenn die Bedingungen gut sind.
Wenn Sie hoffen, in naher Zukunft ein Haus zu kaufen, und dafür eine Hypothek benötigen, arbeiten Sie jetzt daran, Ihr Eigenheim zu reduzieren Schulden und Ihre Kreditauslastung - wie viel von Ihrem verfügbaren Kredit Sie in einem bestimmten Monat verwenden -, um Ihren Kredit zu erhöhen Ergebnis.
"Viele Menschen wissen möglicherweise nicht, dass es verschiedene Arten von Hypotheken gibt", sagt Lauren Wybar, CFP, Senior Financial Advisor bei Vanguard Personal Advisor Services. "Ein potenzieller Käufer von Eigenheimen sollte die verschiedenen Arten von Darlehen verstehen, wie sie sich qualifizieren können und welche potenziellen Vorteile sie bieten."
Sobald Sie ein Gefühl für die Höhe der Hypothek haben, die Sie sich leisten können, beginnen Sie mit der Untersuchung der Arten von Hypotheken, die Ihnen zur Verfügung stehen. Eine 30-jährige Festhypothek ist die häufigste Hypothek in den USA. Wenn Sie interessiert sind, haben Sie jedoch viel mehr Möglichkeiten.
Konventionelle Kredite vs. nicht konventionelle Kredite
„Eine konventionelle Hypothek wird von einem privaten Kreditgeber angeboten, während nicht konventionelle Hypotheken wie FHA [Federal Housing Administration] oder VA [Veteran Affairs] sind Staatsdarlehen für bestimmte qualifizierte Käufer “, so Wybar sagt.
Herkömmliche Kredite stehen der allgemeinen Bevölkerung offen und werden von privaten Kreditgebern angeboten. Sie werden mit der Standardanzahlung und den Bedingungen geliefert, die die meisten Menschen mit Hypotheken verbinden. Nicht konventionelle Hypotheken werden durch Regierungsprogramme wie die FHA oder das Department of Veteran Affairs unterstützt, um bestimmten Gruppen den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern.
"Die Eintrittsbarrieren sind viel niedriger", sagt Williams über FHA-Kredite, die normalerweise Menschen mit niedrigeren Kredit-Scores zur Verfügung stehen. Nicht konventionelle Kredite erfordern auch nicht immer eine Anzahlung von 20 Prozent, was den Kauf eines Eigenheims für viele Menschen viel praktikabler macht. Nicht konventionelle Kredite sind oft auch niedriger verzinst. Sie sind jedoch nicht ohne Nachteile, nämlich die Notwendigkeit, eine Hypothekenversicherung zu bezahlen - mehr dazu weiter unten.
Festverzinsliche Hypotheken vs. variabel verzinsliche Hypotheken
Bei einer festverzinslichen Hypothek wird der Zinssatz für das Darlehen bei Aufnahme des Darlehens festgelegt und bleibt für die Laufzeit des Darlehens gleich. (Sie können Ihren Hypothekenzins durch Refinanzierung ändern, das ursprüngliche Darlehen bleibt jedoch unverändert.) Hypotheken mit variablem Zinssatz (auch als Hypothek bezeichnet) variabel verzinsliche Hypotheken oder ARMs) haben andererseits Zinssätze, die über die Laufzeit des Darlehens nach einer Einführungsphase angepasst werden können.
Hypotheken mit variablem Zinssatz haben normalerweise einen niedrigeren Zinssatz und eine niedrigere monatliche Zahlung zu Beginn des Kredits, sagt Hammond, aber das sind sie Auch berüchtigt für die Landung von Kreditnehmern in großen Schwierigkeiten: Eine Form von Hypotheken mit variablem Zinssatz trug zur Immobilienkrise Ende der 2000er Jahre bei. Nach einer festgelegten Zeitspanne können sich die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken im Einklang mit größeren wirtschaftlichen Kräften verschieben, steigen oder fallen. Wenn der Zinssatz fällt, sparen die Kreditnehmer Geld - aber wenn der Zinssatz steigt, können die Kreditnehmer mit größeren (möglicherweise unerschwinglichen) monatlichen Zahlungen konfrontiert werden. Die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken ändern sich nach einem festgelegten Zeitplan, der jährlich oder monatlich sein kann. Ob sie steigen oder fallen, ist jedoch nicht vorhersehbar.
Hypotheken mit variablem oder variablem Zinssatz können zum Vorteil des Kreditnehmers verwendet werden. Wer jedoch einen dieser Kredite aufnehmen möchte, sollte sicher sein, dass er die möglichen Auswirkungen versteht. Richtig gemacht, können diese Hypotheken den Kreditnehmern helfen, Geld zu sparen.
„Kunden, die sich für variabel verzinsliche Hypotheken entscheiden, sollten alle damit verbundenen Risiken vollständig verstehen Verbleib im Darlehen, sobald die Einführungsphase abgelaufen ist und der Zinssatz anpassbar wird “, so Hammond sagt. "Hypotheken mit variablem Zinssatz sind in der Regel eine Option für Kunden, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums umziehen möchten oder die die Möglichkeit haben, eine Hypothek innerhalb eines kurzen Zeitraums vollständig zurückzuzahlen."
Festverzinsliche Hypotheken sind sicherlich konsistenter, aber wenn sie bei hohen Zinssätzen und Zinssätzen aufgenommen werden Später müssten die Kreditnehmer refinanzieren - ein manchmal kostspieliger Prozess -, um die niedrigeren zu nutzen Preise. Wenn Sie jedoch in der Lage sind, eine Hypothek aufzunehmen, wenn die Zinssätze niedrig sind, wie dies während der COVID-19-Wirtschaftskrise der Fall ist, sind Sie möglicherweise auf die Laufzeit Ihres Kredits eingestellt.
10-jährige, 15-jährige, 20-jährige und 30-jährige Hypotheken
Obwohl über Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren am häufigsten gesprochen wird, können Sie eine Hypothek für viele verschiedene Zeitschritte erhalten. Die Anzahl der Jahre bestimmt, wie viel Zeit Sie zur Tilgung Ihrer Hypothek benötigen: Die beliebte 30-jährige Hypothek gibt den Menschen 30 Jahre Zeit, um die Kosten ihres Wohnungsbaudarlehens zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Eine 10-jährige Hypothek hingegen gibt den Menschen nur 10 Jahre Zeit, um die vollen Kosten ihres Hypothekendarlehens mit Zinsen zu bezahlen - aber sie sind nach nur einem Jahrzehnt schuldenfrei.
Jedes Inkrement hat seine eigenen Vorteile und Methoden zur Bestimmung der Zinssätze. Im Allgemeinen sparen Sie jedoch mit kürzeren Darlehen insgesamt Geld. Ihre monatlichen Zahlungen sind mit einem 15-jährigen Darlehen viel höher, aber Sie zahlen auf lange Sicht weniger, weil Sie zahlen weniger Zinsen - und Sie zahlen nach 15 Jahren nicht mehr alle zusammen, wenn der Kredit zurückgezahlt ist und Sie Ihr Haus in besitzen voll. Kürzere Kredite weisen tendenziell auch niedrigere Zinssätze auf, da Kreditgeber kürzere Kreditlaufzeiten als weniger riskante Investitionen als längere ansehen und es den Eigentümern ermöglichen, zu bauen Eigenheim schneller.
Es ist alles sinnvoll, wenn Sie sich daran erinnern, dass Zinsen die Kosten für das Ausleihen von Geld sind: Wenn Sie Geld für mehr Zeit ausleihen, müssen Sie für diese Zeit extra bezahlen. Wenn Sie Geld von jemandem ausleihen und es 30 Jahre lang nicht vollständig zurückgezahlt werden muss, müssen Sie für den Luxus der Zeit bezahlen - und diese zusätzliche Zahlung erfolgt in Form von Zinsen.
Denken Sie daran, dass diese Kredite größere monatliche Zahlungen haben, bevor Sie nach einer geldsparenden Hypothek mit einer Laufzeit von 10 oder 15 Jahren suchen. Längere Kredite haben niedrigere Zahlungen, wodurch die Menschen größere, schönere oder besser positionierte Häuser kaufen können, für die sie mehr Zeit haben, zu bezahlen. Sie können auch Geld für andere Zwecke sparen - Bildung, Ruhestand usw. - oder es investieren, während sie ihre Schulden noch abbezahlen. Bei kürzeren Krediten besteht das Risiko, dass Sie eine monatliche Zahlung erhalten, die so hoch ist, dass Sie kein Geld sparen können.
Es ist zwar immer möglich zahle deine Hypothek frühzeitig ab, Es ist wichtig zu überlegen, welche Darlehenslaufzeit für Ihre langfristigen Finanzpläne am besten geeignet ist.
Die Anzahlung ist der anfängliche Geldbetrag, den Sie für Ihr Haus bezahlen. Das Bezahlen eines Hauses erfolgt nicht nur über eine Hypothek: Sie müssen auch ein wenig Geld im Voraus investieren, um Ihre Immobilie zu kaufen. Traditionell verlangen Kreditgeber 20 Prozent der Gesamtkosten des Eigenheims: Wenn Sie ein Eigenheim im Wert von 200.000 US-Dollar im Auge haben, bedeutet dies Für eine Anzahlung benötigen Sie mindestens 40.000 USD zuzüglich der damit verbundenen Abschlusskosten und Vorabgebühren aus dem Kauf Prozess.
Das Sparen von genug Geld für diese Anzahlung ist ein häufiges Hindernis für das Wohneigentum: Selbst wenn die Menschen genug Einkommen haben, um sich monatliche Hypothekenzahlungen leisten zu können, kann das Sparen von so viel Geld Jahre dauern. Glücklicherweise gibt es Kredite, für die keine Anzahlung von 20 Prozent erforderlich ist. Nicht konventionelle Kredite wie FHA- oder VA-Kredite akzeptieren niedrigere Anzahlungen, die auf einer Vielzahl von Faktoren beruhen, einschließlich des Einkommens. In den meisten Bereichen gibt es auch private und staatlich unterstützte Programme, die bei Anzahlungen, Schließungskosten und Erschwinglichkeit helfen können, um den Zugang zu Wohneigentum zu verbessern, sagt Cummings.
Niedrigere Anzahlungen klingen großartig, führen aber normalerweise zu höheren monatlichen Zahlungen. Zurück zu diesem 200.000-Dollar-Haus: Wenn Sie eine Anzahlung von 40.000 Dollar leisten, schulden Sie nur 160.000 Dollar plus Zinsen. Wenn Sie eine kleinere Anzahlung leisten, schulden Sie im gleichen Zeitraum mehr Geld für Ihre Hypothek, sodass Ihre monatlichen Zahlungen höher sind. (Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie eine private Hypothekenversicherung oder eine Hypothekenversicherung abschließen müssen (siehe unten).) Je mehr Sie ablegen, desto weniger schulden Sie: Sie müssen ein kleineres Darlehen zurückzahlen. Eine niedrigere Anzahlung mag nach einem süßen Geschäft klingen, aber bevor Sie sich dafür entscheiden, sollten Sie überlegen, wie sich dies auf Ihre monatlichen Zahlungen auswirkt.
Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, suchen Sie nach der Anzahlung, die Sie möglicherweise benötigen, und sparen Sie. Selbst wenn Sie weniger als 20 Prozent für Ihre Anzahlung bezahlen können, schadet es Ihnen nicht, wenn Sie zusätzliches Geld auf der Bank haben.
Private Hypothekenversicherungen und Hypothekenversicherungen sind zusätzliche Gebühren zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung. Sie sind in der Regel erforderlich, wenn ein Käufer von Eigenheimen eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent des Kaufpreises des Eigenheims leistet Sie schützen den Kreditgeber und nicht den Hausbesitzer, falls der Hausbesitzer nicht mehr in der Lage ist, Zahlungen für seine Hypothek zu leisten Darlehen.
Wenn ein potenzieller Käufer von Eigenheimen das Geld für eine Anzahlung von 20 Prozent nicht finden kann, sehen die Kreditgeber sie möglicherweise als riskanten Kreditnehmer. Sie können das Hypothekendarlehen zwar noch genehmigen, in vielen Fällen muss der Darlehensnehmer jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen. Private Hypothekenversicherungen sind mit herkömmlichen Krediten verbunden, deren Zinssätze je nach Anzahlung und Kreditwürdigkeit variieren. Laut Hammond sind dies in der Regel zusätzliche jährliche Kosten zwischen 0,3 und 1,5 Prozent Ihrer Hypothek, die jedoch variieren können.
Die meisten nicht konventionellen Kredite - insbesondere FHA-Kredite - erfordern eine Hypothekenversicherung. Während die Bedingungen und Zinssätze variieren, je nachdem, ob Sie ein FHA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen haben, erhöht die Hypothekenversicherung Ihren Darlehensbetrag und die Gesamtkosten Ihres Darlehens Büro für finanziellen Verbraucherschutz.
Betrachten Sie private Hypothekenversicherungen und Hypothekenversicherungen als den Nachteil einer geringeren Anzahlung. Während Sie anfänglich Geld sparen, sind Ihre monatlichen Zahlungen höher als bei einer Anzahlung von 20 Prozent. In den meisten Fällen ist eine private Hypothekenversicherung nicht mehr erforderlich, sobald Sie über 20 Prozent Eigenkapital verfügen Zuhause - Sobald Sie etwa 20 Prozent des Verkaufspreises des Hauses durch Ihre Anzahlung und monatlich bezahlt haben Zahlungen. Um festzustellen, dass Sie über 20 Prozent Eigenkapital verfügen, müssen Sie sich wahrscheinlich refinanzieren, um das PMI-Mandat zu entfernen.