Wenn Sie erwägen, ein Haus mit HOA-Gebühren zu kaufen, stellen Sie zuerst diese Fragen
Bevor Sie die für viele Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens tätigen, sollten Sie sich nach der Erfolgsbilanz der HOA-Gebührenerhöhungen in einer zukünftigen Gemeinschaft erkundigen. Dies ist mit Sicherheit eine der grundlegendsten und wichtigsten Fragen in Bezug auf HOA. Die Antwort kann einen dramatischen Unterschied in Ihren monatlichen Ausgaben ausmachen.
„Es kann ein Warnsignal sein, wenn die HOA ihre Beiträge in den letzten Jahren konsequent erhöht hat. Das kann bedeuten, dass Ihnen als Einwohner dort dasselbe passieren kann und Sie jedes Jahr mit höheren Gebühren rechnen müssen“, sagt Andy Taylor, General Manager von Kredit Karma Home. „Auf der anderen Seite, wenn es eine Weile her ist, dass die HOA ihre Beiträge erhöht hat, könnte dies bedeuten, dass sie die Beiträge in naher Zukunft erhöhen könnten.“
Sie sollten den Gebührenplan verstehen und einen klaren Zeitrahmen für das nächste Mal haben rechnen Sie mit einer erneuten Erhöhung der Gebühren, damit Sie nicht kurz darauf von einer viel höheren monatlichen Rate überrascht werden einziehen.
Wie viel Reserven hat die HOA? Und was ist das Gesamtfinanzierungsziel der HOA für ihr Reservekonto?
Auch dies ist vielleicht eine der folgenreichsten Fragen, die Sie stellen können. Hier ist der Grund: Ein Teil der monatlichen HOA-Gebühren, die Sie zahlen, wird im Allgemeinen in den Reservefonds der Vereinigung geleitet, um zukünftige Reparatur-, Ersatz- oder Notfallprojekte in der Gemeinde abzudecken.
Ohne einen angemessenen Geldbetrag in diesem Fonds ist eine HOA möglicherweise nicht in der Lage, diesen zukünftigen Bedarf zu decken. Und hier ist der entscheidende Punkt: Ein Mangel an Reservemitteln oder ein teilweise oder unzureichend finanziertes Reservekonto zum Zeitpunkt des Kaufs eines neuen Hauses ist ein Zeichen dafür, dass die HOA-Gebühren wahrscheinlich steigen werden. Und behaltenzunehmend bis der Verein seine Reservefinanzierungsziele erreicht.
„Fragen Sie, wie viel die Reserven derzeit als Prozentsatz des Gesamtbudgets der HOA für Reparaturen finanziert werden“, erklärt Roger Cummings, Realis Makler des Protokolls. „Diese Frage hilft, die Zahlungsfähigkeit der HOA zu verstehen und wie gut sie ihr Budget einhalten und überwachen.“
Wenn die Antwort weniger als 30 Prozent beträgt, ist das keine gute Nachricht, sagt Cummings. Eine etwas bessere Antwort ist die derzeitige Reservefinanzierung von 30 bis 60 Prozent des Verbandsziels. Aber im Idealfall soll die Antwort sein, dass das Reservekonto des Vereins zu mindestens 60 Prozent, wenn nicht sogar mehr, finanziert ist.
„Alles unter 60 Prozent könnte eine kurzfristige Sonderveranlagung oder Beitragserhöhungen bedeuten, wenn eine große Reparatur oder ein Austausch in der Gemeinde unmittelbar bevorsteht“, erklärt Cummings.
Viele HOAs führen regelmäßig Reservestudien durch, und diese Studien informieren den Verband über die angemessene Bandbreite oder Höhe der Reservefonds, die sie zur Verfügung haben sollte, um unerwartete Notfälle, verschiedene Ersatzprojekte oder HOA-Verbesserungen abzudecken, fügt Rechtsanwalt Ben Gottlieb, Mitbegründer von. hinzu in Arizona ansässig MacQueen & Gottlieb.
HOAs gehen je nach Größe, Reife und Philosophie unterschiedlich an die Finanzierung von Großprojekten und Upgrades heran, sagt Claire Hunsaker, CEO der Website für persönliche Finanzen. Frag Flossie.
„Wie sehr sie sich auf spezielle Bewertungen verlassen, kann einen großen Einfluss auf Ihre Finanzen als Mitglied haben. Eine neuere HOA kann sich stark auf spezielle Bewertungen für geplante Verbesserungen und ungeplante Reparaturen verlassen, weil sie den Reservefonds immer noch schrittweise aus HOA-Gebühren aufbauen“, erklärt Hunsaker. „Sie könnten sich auch auf Sonderbewertungen verlassen, wenn sie einen schnelleren durchschnittlichen Umsatz zwischen den Einheiten erwarten.“
Im Idealfall möchten Sie, dass eine HOA Ihnen mitteilt, dass sie keine speziellen Bewertungen durchführen und sich nicht auf diesen Ansatz für den Finanzierungsbedarf verlassen.
„Sonderbewertungen sind zusätzliche Ausgaben, die dem Hausbesitzer außerhalb seiner normalen monatlichen Gebühren entstehen. Je nach Reparatur- oder Ersatzartikel können diese mehrere Hundert bis Zehntausende Dollar kosten“, erklärt Cummings von Reali. „Manchmal kann die HOA im Laufe der Zeit ein Darlehen oder Zahlungen anbieten, aber wenn sie nicht gut finanziert sind, erfolgt dies normalerweise als einmalige Zahlung aus eigener Tasche.“
Auf die Gefahr hin, diese spezielle Frage zu erschöpfen, sollten Sie auch fragen, ob die HOA eine Spur hat Aufzeichnung der Erhöhung der HOA-Gebühren um einen bestimmten Betrag oder wenn es einen Zeitplan für geplante Erhöhungen gibt, können Sie Aussicht. Wenn Sie dies wissen, können Sie die Erhöhung Ihres Haushaltsbudgets genauer planen und vielleicht sogar feststellen, ob Sie es sich leisten können, in der Gemeinde zu leben.
„Ein Haus ist eine große Investition, unabhängig davon, wie lange Sie dort bleiben möchten. Daher ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie der HOA jedes Jahr schulden“, sagt Bailey Carson, Hausexperte bei Angi. „Mit Sicherheit zu wissen, dass die HOA-Gebühren jedes Jahr um 3 Prozent steigen werden, ist etwas ganz anderes als unerwartete Erhöhungen von 10 Prozent.“
Wenn der Verband in der Vergangenheit erhebliche, unerwartete Anstiege der monatlichen Beiträge verzeichnet hat, kann dies ein Zeichen für schlechtes Management sein.
„Zu wissen, wie oft und warum die Gebühren erhöht werden, ist für Sie und die Erschwinglichkeit des Eigenheims heute und in Zukunft entscheidend, aber es ist auch ein Hinweis auf die finanzielle Gesundheit der HOA“, fügte hinzu Betsy Ronel, ein Compass-Makler mit Sitz in Westchester County, New York. Werden die Beiträge pro Projekt erhoben? Und stimmen wir über Dinge ab? Wenn nicht, wer trifft die finanziellen Entscheidungen und sind sie an der HOA beteiligt? Leben sie in der Gemeinschaft oder sind sie eine externe Partei?“
Wie hoch ist die HOA-Gebühr pro Quadratmeter des Hauses in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft im Vergleich zu den HOA-Gebühren in den umliegenden Nachbarschaften?
Diese Frage zu stellen ist nur ein grundlegendes Benchmarking, sagt Kevin Taylor von InSight.
„Ich möchte nur wissen, dass die monatlichen Kosten meiner HOA-Gebühren, standardisiert auf die Quadratmeterzahl der Immobilie, im Einklang stehen mit anderen Stadtteilen in meiner Stadt und anderen Gebäuden oder Gemeinden gleicher Größe und ähnlicher Gebäudetypen“, erklärt Taylor. „Niemand möchte zu viel bezahlen, und die Kenntnis der Gebühren geteilt durch die Quadratmeterzahl ist der beste Weg, um die Kosten von HOA in Einklang zu bringen und zu vergleichen.“
Sobald Sie die Höhe der potenziellen HOA-Gebühren kennen und wissen, wie oft sie ansteigen können, möchten Sie es verstehen wofür genau das Geld verwendet wird, damit Sie entscheiden können, ob sich die Kosten wirklich lohnen Sie.
Werden die HOA-Gebühren beispielsweise die Wartung eines Gemeinschaftspools oder von Tennisplätzen abdecken? Wenn ja, sind Sie bereit, für solche Gebühren mehrere hundert Dollar pro Monat auszugeben, wenn Sie kein Interesse daran haben, diese Art von Annehmlichkeiten zu nutzen? Wenn die Antwort nein ist, könnte Ihr Geld woanders besser ausgegeben werden, zum Beispiel in einer Gemeinde, die keine HOA-Gebühren hat, was es Ihnen ermöglicht, dieses zusätzliche Geld jeden Monat für andere Dinge zu verwenden.
„Wenn den Bewohnern Gemeinschaftsbereiche wie Schwimmbäder, Fitnessstudios, Tennisplätze oder Parks zur Verfügung stehen, finden Sie heraus, welche Verantwortung die HOA für deren Instandhaltung hat“, sagt Carson von Angi. „Finden Sie heraus, ob sie für die Schneeräumung, das Mähen von Gras oder die Instandhaltung von Gehwegen und Straßen in der gesamten Gemeinde verantwortlich sind. Wenn Sie wissen, was Ihre Beiträge abdecken und wie viel sie kosten, können Sie gut informiert entscheiden, ob die Immobilie die richtige finanzielle Entscheidung für Sie und Ihre Familie ist.“
Dies ist eine Frage, die von potenziellen Hausbesitzern übersehen werden kann, die ihre Bedeutung nicht erkennen. Aber je mehr Betriebskosten die HOA hat, desto mehr zahlen Sie jeden Monat und jedes Jahr.
„In der Regel sind Ihre HOA-Gebühren umso höher, je mehr Mitarbeiter sie haben“, erklärt Andy Taylor von Credit Karma Home. „Die Anzahl der Mitarbeiter hängt normalerweise von Dingen wie der Anzahl der Einheiten auf dem Grundstück ab oder die Annehmlichkeiten auf dem Grundstück, insbesondere solche, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, wie ein Pool oder Landschaftsbau."
Wenn Sie bereits einige oder alle der bereits beschriebenen Fragen gestellt haben, sollten Sie die voraussichtlichen Wohnkosten Ihrer Zukunft im Griff haben. Aber es gibt noch eine weitere Frage, die Sie sich vielleicht stellen möchten: ob die HOA Ihre Möglichkeit zur Vermietung Ihres Hauses einschränkt. Dies ist natürlich wichtig, wenn Sie in Zukunft einen Umzug planen, die Immobilie aber nicht verkaufen möchten.
„Einige HOAs haben einen begrenzten Prozentsatz an Einheiten, die gemietet werden können, während andere eine obligatorische Nutzungsdauer wie ein Jahr festlegen, bevor sie in eine Vermietung umgewandelt werden“, sagt Cummings von Reali. "Natürlich gilt: Je weniger Einschränkungen, desto besser."